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Aprire un Bed & Breakfast

Aprire un Bed & Breakfast

Il Condominio può vietare un Bed & Breakfast?

Non è l’assemblea di condominio ma il regolamento contrattuale di condominio che può vietare l’apertura di un bed & breakfast in condominio.

Deve ritenersi che l’unica limitazione all’esercizio di un bed and breakfast all’interno di un appartamento facente parte di un condominio può derivare dal regolamento condominiale di natura contrattuale e che tale limitazione, quando comporta il divieto di dare alle singole unità immobiliari una o più destinazioni possibili, deve specificare correttamente e compiutamente quali sono le attività vietate, non potendosi estendere in via analogica, dovendosi inoltre aggiungere che l’assemblea dei condomini non ha altri poteri rispetto a quelli fissati tassativamente dal codice e non può portare limitazioni alla sfera di proprietà dei singoli condomini, a meno che le predette limitazioni non siano specificatamente accettate o nei singoli atti di acquisto o mediante approvazione del regolamento di condominio“.   Questo dal Tribunale di Roma con la sentenza  n. 4419/2016.

Il regolamento contrattuale è predisposto, di solito, dall’unico originario proprietario dell’edificio, es: costruttore, e a seguito alle singole vendite diviene regolamento di condominio ed é sempre richiamato nei singoli atti di acquisto.

Si parla di regolamento contrattuale per indicare un regolamento condominiale che fin dall’inizio limita i diritti che i singoli condomini hanno sulle rispettive proprietà individuali o sulle parti comuni, e/o amplia i poteri di uno o più condomini, e/o attribuisce maggiori diritti a uno o più condomini.

Il regolamento predisposto dall’originario unico proprietario vincola quindi tutti quelli che diventano in seguito condomini poiché si deriva dalla volontà negoziale delle parti contraenti, che sono libere di fissare i limiti o i privilegi che credono, sia al diritto esclusivo dell’acquirente e sia all’uso delle parti comuni.   Lo stesso discorso vale nel caso di regolamento approvato dall’assemblea all’unanimità.

Attenzione, si ricordi che un regolamento assembleare sarà obbligatorio per tutti i condomini nonché per i loro aventi causa e gli eredi, mentre, il regolamento contrattuale, trattandosi di un vero e proprio contratto avrà effetto solo tra le parti (art. 1372 c.c).

Per opporre il regolamento al nuovo proprietario sono quindi necessarie una delle due seguenti condizioni:

1) il regolamento deve essere allegato, o richiamato, ed espressamente accettato nell’atto d’acquisto dell’unità immobiliare;

2) oppure al momento della vendita della prima unità immobiliare, cioè quando si forma il condominio, il regolamento deve essere trascritto nei pubblici registri immobiliari e la trascrizione lo rende opponibile anche a tutti i successivi compratori art. 2643 e ss. c.c.

Al di là dei casi sopra citati, secondo la giurisprudenza e la legge, le attività vietate dal regolamento sono solo tutte le utilizzazioni non abitative dei locali e l’unica limitazione all’esercizio del B&B all’interno di un appartamento può derivare dal regolamento condominiale di natura contrattualepurché non rechi un effettivo pregiudizio in danno dei vicini di casa.

Infine, il Tar di Roma con la sentenza del 13/06/2016  n. 6755 ha espresso il nuovo orientamento della liberalizzazione delle attività alberghiere e chi vorrà esercitare un’attività economica potrà contare su questa importante pronuncia che richiama il principio di libertà e di semplificazione senza ingerenze della pubblica amministrazione.

Si può aprire sempre un Bed & Breakfast?  Si può aprire sempre un Bed & Breakfast? 

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