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Adeguamento Istat per gli affitti. Diritti e doveri di inquilino e proprietario.

Adeguamento Istat per gli affitti. Diritti e doveri di inquilino e proprietario.

Adeguamento Istat per gli affitti: Cosa fare alla scadenza annuale del contratto se la richiesta del proprietario di casa non arriva? Quali sono i diritti del locatore se si è dimenticato di chiedere l’adeguamento? Come funziona quando nel contratto c’è la clausola dell’aumento automatico senza necessità di richiesta?

Questi i diversi diritti e doveri in materia di locazione sia abitativa che commerciale che non sempre il proprietario e l’inquilino conoscono.

Per i contratti a canone concordato (3+2): OK a richiesta retroattiva, ma niente arretrati.

In caso di contratto a canone concordato (3+2 anni) in cui non si è opzionata la cedolaresecca la legge prevede l’adeguamento annuale massimo dello 0,75% dell’indice Istat e l’aumento del canone è dovuto solo se viene richiesto, a partire dal mese successivo della richiesta. La legge privilegia l’interesse dell’inquilino e di conseguenza finché la richiesta non arriva l’aumento non è dovuto.

Il proprietario che però si è dimenticato di chiedere l’aumento può farlo in qualsiasi momento, lo ha detto la Cassazione con la sentenza n. 15034 del 2004 secondo la quale il proprietario può richiedere l’aumento dimenticato negli anni precedenti ma l’aggiornamento del canone va applicato da quando la richiesta è fatta e deve essere calcolato con il criterio della “variazione assoluta ISTAT” del canone dall’inizio del contratto, o dall’ultimo adeguamento effettuato, fino alla data della richiesta.

Il proprietario ha diritto quindi di aumentare il canone da quando lo richiede, in base all’adeguamento ISTAT assoluto intervenuto nel periodo, ma solo dal mese successivo alla richiesta; niente arretrati.

Per i contratti liberi (4+4): con la clausola dell’aumento automatico sono dovuti anche gli arretrati.

Nel caso dei contratti liberi (4+4 anni), invece, il discorso cambia proprio perché tutte le clausole contrattuali, esclusa la durata, possono essere decise liberamente tra le parti, funzionamento dell’ISTAT compreso.

Quindi, se viene specificato che l’aggiornamento ISTAT è dovuto “a richiesta del locatore“, valgono le regole dei contratti concordati: nessun aumento è dovuto se non è richiesto e in caso di dimenticanza non si debbono pagare gli  arretrati ma solo il canone aggiornato in base all’aumento “assoluto” ISTAT intervenuto a partire dalla data di riferimento.

Se il contratto prevede invece “l’adeguamento automatico” senza richiesta del proprietario è l’inquilino stesso che si deve preoccupare di pagare il canone annuo con l’adeguamento ISTAT e il proprietario ha diritto all’aumento annuale e anche a tutti gli arretrati, proprio perché l’aggiornamento era così previsto come clausola contrattuale.

La clausola contrattuale “senza richiesta del proprietario” implica, quindi, che l’aumento deve essere pagato a prescindere dalla richiesta del proprietario e chi non ha pagato è tenuto a versare tutto quanto il dovuto anche per il passato.

La richiesta però può risalire indietro fino a cinque anni perché per i contratti di affitto la prescrizione è quinquennale; decorsi i cinque anni il proprietario non può più pretendere nulla.

Per le locazioni commerciali (6+6): ok  richiesta retroattiva ma senza arretrati. 

Per questo tipo di contratto la Legge 392/78 con l’articolo 32 parla chiaro: “Le parti possono convenire che il canone di locazione sia aggiornato annualmente su richiesta del locatore per eventuali variazioni del potere di acquisto della lira.”

Le variazioni in aumento Istat per gli affitti non possono essere superiori al 75% di quelle, accertate dall’Istat, dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati (ora FOI).

Il proprietario quindi ha diritto di chiedere l’aumento che si è dimenticato di chiedere ma non può pretendere gli arretrati proprio perché l’aumento, in questo caso, può essere sempre e solo a richiesta.

La prescrizione quinquennale per la richiesta vale anche nel caso delle locazioni commerciali.

Qui vedi il calcolo da fare per l’ aumento Istat per gli affitti

Per vedere se il padrone di casa ha applicato correttamente l’ aumento Istat per gli affitti: http://www.istat.it/it

L’indice di riferimento nell’andamento dei prezzi che serve per l’adeguamento del canone è pubblicato tutti i mesi sulla Gazzetta Ufficiale il 15 del mese successivo a quello a cui si riferisce – ad esempio l’indice di settembre sulla Gazzetta di ottobre e così via – e sul sito è possibile trovare la serie storica dal 1947.

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