10:30 - 19:30

Lunedì - Venerdì

Via dell’Archivio di Stato, 15

00144 Roma

333.6476840

Confronta gli annunci

La solidarietà passiva tra Venditore e Acquirente nei confronti del Condominio

La solidarietà passiva tra Venditore e Acquirente nei confronti del Condominio

La solidarietà passiva tra Venditore e Acquirente è oggetto del 5° c. dell’Art. 63 att. c.c. che recita: Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto”.

Quale è il periodo per il quale acquirente e venditore rispondono solidalmente?

L’art. 63, c. 4, delle Disposizioni di Attuazione del c.c. è la norma di riferimento per le controversie sulla ripartizione degli oneri condominiali: chi subentra nello status di condomino per effetto di una compravendita è obbligato solidalmente con il precedente al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. L’art. in questione disciplina quindi il rapporto trilaterale che viene a sorgere tra condominio, acquirente e venditore.

L’anno cui fa riferimento l’art. 63 disp. att. c.c. deve essere inteso con riferimento al periodo annuale costituito dall’esercizio della gestione condominiale, e non l’anno solare ancorché coincidente. La solidarietà passiva tra venditore e acquirente fa scattare il vincolo di solidarietà tra acquirente e alienante con riferimento all’anno “contabile”.

Il procedimento del subentro dell’acquirente nei debiti condominiali del venditore vale unicamente nel rapporto tra il Condominio e i nuovi proprietari della singola porzione immobiliare e non anche nel rapporto interno tra venditore e acquirente in cui ognuno paga le spese maturate e/o effettuate nel periodo di quando era condomino.

L’acquirente quindi risponde soltanto per le spese condominiali sorte in epoca successiva al momento in cui è divenuto condomino ma mantiene il diritto di rivalsa nei confronti del suo venditore allorché sia stato chiamato dal Condominio a rispondere di obbligazioni nate in epoca anteriore al suo acquisto (Cass. civ., n. 1956/2000).

La solidarietà passiva tra Venditore e Acquirente. Quando sorge l’obbligo di pagare le spese?

Ai fini della corretta applicazione dell’art. 63 disp. att. c.c., individuare il momento in cui è sorto l’obbligo di partecipazione alle spese condominiale è di palese importanza:

  • per quanto riguarda le spese relative alla manutenzione ordinaria, l’obbligo di pagamento sorge nel momento in cui viene eseguita effettivamente la manutenzione, la conservazione ed il godimento dei beni comuni o la prestazione dei servizi. L’erogazione di tali spese, infatti, non richiede la preventiva autorizzazione dell’assemblea (ma solo l’approvazione del consuntivo) trattandosi di esborsi aventi carattere fisso e rientranti nei normali poteri dell’amministratore (Cass. civ. n. 10235/2013).
  • per quanto riguarda le spese condominiali per i lavori di straordinaria amministrazione, l’obbligo sorge dalla data della delibera assembleare che ne ha disposto l’effettuazione, avendo la delibera stessa valore costitutivo della relativa obbligazione (Cass. civ. n. 24654/2010). Questo è il momento che  “rileva sia per imputare l’obbligo di partecipazione alla spesa nei rapporti interni tra venditore e compratore, se gli stessi non si siano diversamente accordati, sia per accertare l’inclusione del medesimo obbligo nel periodo biennale di responsabilità solidale di entrambi verso il condominio”.

Attenzione: anche dopo la compravendita, quindi, il venditore rimane, lui solo, obbligato in prima persona per il pagamento dei contributi condominiali, fino a quando non trasmette all’amministratore copia autentica dell’atto di vendita.  Solo da allora il venditore perde lo status di condomino che passa in capo all’acquirente e può trovare applicazione la “solidarietà passiva” prevista dall’art. 63 att. c.c.

Post correlati

La provvigione pagata all’agenzia immobiliare si può detrarre dal 730?

La provvigione pagata all'agenzia immobiliare può essere detratta dalla dichiarazione dei redditi. Vediamo come e per quanto.

Continua a leggere
di supporto

Vendere l’usufrutto. Quando si può e come.

Vendere l'usufrutto è una ulteriore possibilità del proprietario di monetizzare il suo immobile...

Continua a leggere
di supporto

Adeguamento Istat per gli affitti. Diritti e doveri di inquilino e proprietario.

Adeguamento Istat per gli affitti: Cosa fare alla scadenza annuale del contratto se la richiesta...

Continua a leggere
di supporto

Partecipa alla discussione