Contratto di affitto 4+4: durata, rinnovo e disdetta nel 2026

Nel 2026 il contratto di affitto 4+4 resta la formula più diffusa per le case a canone libero. Dura quattro anni e si rinnova in automatico per altri quattro, come prevede la legge 431 del 1998^[1]. Il canone lo decidono liberamente proprietario e inquilino.

Qui trovi come funziona, quando si può disdire, come si aggiorna il canone e quando conviene rispetto al canone concordato.

Contratto di affitto 4+4: come funziona nel 2026

Il nome indica la durata: quattro anni iniziali più quattro di rinnovo automatico. Durante i primi quattro anni il proprietario non può chiedere la casa indietro. L'inquilino, invece, ha più libertà, perché può recedere per gravi motivi.

Il contratto va scritto e registrato. Inoltre il deposito cauzionale non può superare tre mensilità, secondo la legge 392 del 1978^[3].

Il canone libero

Nel contratto a canone libero il prezzo non ha limiti: lo fissa il mercato. A Roma, per esempio, nel 2026 si va da meno di 13 euro al metro quadro in periferia a oltre 30 nel Centro. Le parti possono anche prevedere aumenti programmati negli anni.

Spesso il contratto prevede l'aggiornamento ISTAT annuale. Di solito, anche nel 2026, si applica fino al 75% della variazione dei prezzi. Con la cedolare secca, però, l'aggiornamento resta sospeso per tutta la durata dell'opzione^[4].

Contratto di affitto 4+4: la disdetta alla prima scadenza nel 2026

Alla fine dei primi quattro anni il proprietario può negare il rinnovo solo in casi precisi^[2]. Ecco i più frequenti.

• Vuole usare la casa per sé, per il coniuge o per un parente stretto.
• Vuole vendere e non possiede altre abitazioni oltre alla propria.
• Deve fare lavori importanti che richiedono di liberare l'immobile.
• L'inquilino ha a disposizione un'altra casa libera nello stesso comune.

La disdetta va inviata con raccomandata o PEC almeno sei mesi prima della scadenza. Inoltre deve indicare il motivo in modo chiaro. Se il proprietario non usa poi la casa per quel motivo, l'inquilino può chiedere il ripristino del contratto o un risarcimento.

La seconda scadenza

Dopo otto anni le parti sono più libere. Ciascuna può chiedere il rinnovo a nuove condizioni o rinunciare, sempre con sei mesi di preavviso. Se nessuno scrive, invece, il contratto si rinnova alle stesse condizioni.

Per questo è importante segnare in agenda la data. Una disdetta arrivata tardi, infatti, fa scattare un nuovo periodo. Trovi i dettagli sui preavvisi nella guida alla disdetta del contratto.

Quando l'inquilino può recedere

L'inquilino può lasciare prima in due casi. Il primo è il recesso per gravi motivi, sempre ammesso, con sei mesi di preavviso. Il secondo è il recesso libero, se il contratto lo prevede espressamente.

Molti contratti includono questa clausola, perché rende l'affitto più attraente per chi cerca casa. Chi si trasferisce spesso per lavoro, per esempio, la chiede quasi sempre. Tuttavia conviene leggere bene il preavviso richiesto e le eventuali penali. Alla scadenza, inoltre, l'inquilino può lasciare senza motivi, purché invii la disdetta in tempo.

Gli errori più comuni

Il primo errore è scrivere una durata più breve di quattro anni per un affitto a canone libero. Una clausola così, infatti, non vale: il contratto dura comunque il minimo previsto dalla legge. Lo stesso accade per le clausole che vietano all'inquilino ogni forma di recesso.

Il secondo errore riguarda le spese. Il contratto deve dire con chiarezza quali oneri condominiali paga l'inquilino. In mancanza, valgono le regole generali, che mettono a carico del proprietario le spese straordinarie. Infine, molti dimenticano l'inventario: poche foto datate allegate al contratto evitano discussioni sul deposito a fine rapporto.

Tasse e registrazione

Il proprietario può scegliere tra due regimi. Con l'IRPEF ordinaria paga l'imposta di registro e tassa il canone con il suo reddito. Con la cedolare secca, invece, paga un'imposta fissa del 21% nel 2026 e non deve registro né bollo.

In ogni caso il contratto va registrato entro 30 giorni dalla firma nel 2026. Trovi la procedura nella guida alla registrazione del contratto.

Contratto di affitto 4+4 o canone concordato nel 2026?

L'alternativa principale è il contratto a canone concordato. Dura tre anni più due e ha un canone con un tetto fissato dall'Accordo territoriale di Roma. In cambio offre vantaggi fiscali: cedolare al 10% e IMU ridotta nel 2026.

Il canone libero conviene quando il prezzo di mercato è molto più alto del tetto concordato. Il concordato, invece, conviene spesso nelle zone dove la differenza è piccola. Trovi il confronto nella guida al canone concordato a Roma. Per esigenze brevi, infine, c'è il contratto transitorio.

In sintesi

Nel 2026 il contratto di affitto 4+4 dura quattro anni più quattro, con canone libero. Alla prima scadenza il proprietario può disdire solo per motivi di legge. L'inquilino, invece, può lasciare alla scadenza o prima per gravi motivi. Registra sempre il contratto e valuta la cedolare secca.

Sei proprietario e non sai se scegliere il canone libero o quello concordato? Parti da una valutazione del canone giusto per la tua casa.