Disdetta del contratto di affitto: preavviso, modello e regole 2026

La disdetta del contratto di affitto va fatta per iscritto e, di solito, con sei mesi di preavviso. Le regole cambiano in base a chi la invia e al momento: alla scadenza, oppure prima, per gravi motivi^[1][3]. Un errore nei tempi, infatti, può far rinnovare il contratto per altri anni.

Qui trovi i preavvisi, i casi ammessi, come scrivere la lettera e cosa comunicare all'Agenzia delle Entrate.

Disdetta del contratto di affitto: chi può darla e quando

Con la disdetta una delle parti dichiara di non voler rinnovare il contratto alla scadenza. Il recesso anticipato, invece, chiude il contratto prima del termine. Sono due strumenti diversi, con regole diverse.

In pratica l'inquilino ha più libertà del proprietario. Il proprietario, infatti, è vincolato dalla durata minima che la legge garantisce a chi abita la casa^[2].

Disdetta del contratto di affitto da parte dell'inquilino

L'inquilino può lasciare la casa alla scadenza senza dare spiegazioni. Basta inviare la lettera di disdetta con almeno sei mesi di anticipo. Se non lo fa, il contratto si rinnova alle stesse condizioni.

Prima della scadenza, invece, può uscire in due casi. Il primo è il recesso anticipato previsto nel contratto, che molti modelli concedono con sei mesi di preavviso. Il secondo è il recesso per gravi motivi, che la legge riconosce sempre^[3].

I gravi motivi

I gravi motivi sono fatti imprevedibili, nati dopo la firma ed estranei alla volontà dell'inquilino. Devono rendere troppo pesante restare in quella casa. Ecco alcuni esempi tipici.

• Un trasferimento di lavoro in un'altra città.
• La perdita del lavoro o un forte calo del reddito.
• Problemi di salute che richiedono una casa diversa.

Il motivo va indicato nella lettera. Non serve allegare prove, ma conviene conservarle: in caso di contestazione, infatti, l'inquilino deve dimostrare il motivo. Anche con i gravi motivi resta il preavviso di sei mesi, salvo accordo diverso con il proprietario.

Disdetta del contratto di affitto da parte del proprietario

Alla prima scadenza il proprietario non può disdire liberamente. Può farlo solo per i motivi elencati dalla legge 431 del 1998^[1]. Ecco i più frequenti.

• Vuole usare la casa per sé, per il coniuge o per un parente stretto.
• Vuole vendere la casa e non possiede altri immobili a uso abitativo oltre alla propria abitazione.
• Deve fare lavori importanti che richiedono di liberare l'immobile.

Il motivo va scritto nella lettera, inviata almeno sei mesi prima. Il proprietario, poi, deve usare davvero la casa per il motivo dichiarato. Altrimenti l'inquilino può chiedere il ripristino del contratto o un risarcimento.

Alla seconda scadenza, invece, il proprietario può dare disdetta senza motivi, sempre con sei mesi di preavviso. Trovi le scadenze precise nelle guide al contratto a canone libero e al canone concordato.

Come scrivere e inviare la lettera di disdetta

La lettera di disdetta deve essere chiara e completa. Inserisci sempre questi elementi.

• Nome, cognome e codice fiscale di chi scrive e di chi riceve.
• Indirizzo dell'immobile e dati del contratto, con data di registrazione.
• Data in cui il contratto termina o in cui lasci la casa.
• Motivo, quando la legge lo richiede.

Inviala con raccomandata con ricevuta di ritorno, oppure con PEC se entrambe le parti ne hanno una. Il preavviso si calcola dalla data di ricezione, non da quella di invio. Per questo conviene spedirla con qualche giorno di margine.

Disdetta del contratto di affitto e Agenzia delle Entrate

Se il contratto finisce alla scadenza naturale, non serve alcuna comunicazione. In caso di risoluzione anticipata, invece, la chiusura va comunicata entro 30 giorni nel 2026. Si usa il modello RLI. Senza cedolare secca, inoltre, si paga l'imposta di registro fissa di 67 euro nel 2026.

Di solito se ne occupa il proprietario, ma l'obbligo è di entrambe le parti. Trovi i passaggi nella guida alla registrazione del contratto.

Gli errori da evitare

Il primo errore è sbagliare i tempi. Una disdetta arrivata anche un solo giorno dopo il termine, infatti, non impedisce il rinnovo del contratto. Per questo conviene calcolare la data a ritroso e spedire la lettera con un margine di qualche settimana.

Il secondo errore riguarda la forma. Un messaggio o una telefonata non bastano: serve una comunicazione scritta che provi l'invio e la ricezione. Infine, molti dimenticano la riconsegna delle chiavi con un verbale firmato. Il verbale fissa lo stato della casa e aiuta a ottenere la restituzione del deposito cauzionale.

Casi particolari

Nel contratto transitorio il contratto finisce da solo alla scadenza, se l'esigenza resta valida. L'inquilino può comunque recedere prima per gravi motivi. Nei contratti per studenti, invece, molti accordi locali prevedono un recesso con preavviso più breve.

Se alla scadenza l'inquilino non lascia la casa, il proprietario deve rivolgersi al giudice. In questo caso si parla di sfratto per finita locazione, con tempi che a Roma possono essere lunghi.

In sintesi

La disdetta del contratto di affitto si invia per iscritto, con raccomandata o PEC, almeno sei mesi prima. L'inquilino può lasciare alla scadenza o prima per gravi motivi. Il proprietario, invece, alla prima scadenza può disdire solo per i motivi di legge. In caso di chiusura anticipata, infine, ricorda la comunicazione all'Agenzia entro 30 giorni, come previsto nel 2026.

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