Caparra confirmatoria: cos'è, quanto versare e cosa succede se salta l'acquisto

La caparra confirmatoria è la somma che versi al venditore quando firmi il compromesso. Serve a garantire che entrambi rispettino l'accordo. Se salta l'acquisto per colpa di una parte, la legge stabilisce chi perde i soldi e quanti^[1].

Qui trovi tutto sulla caparra nell'acquisto casa: cosa dice il Codice civile, la differenza tra caparra e acconto, il confronto tra caparra confirmatoria e penitenziale e i casi in cui la somma va restituita.

Come funziona la caparra confirmatoria

La regola è nell'articolo 1385 del Codice civile. Quando l'affare va a buon fine, la caparra si scala dal prezzo al rogito. Quando invece qualcuno non rispetta il contratto, scattano due regole simmetriche^[1]:

• se l'acquirente si tira indietro, il venditore può recedere e trattenere la caparra;
• se il venditore si tira indietro, l'acquirente può recedere e pretendere il doppio della somma versata.

In alternativa, chi subisce l'inadempimento può scegliere un'altra strada. Può chiedere al giudice di far eseguire il contratto, oppure la risoluzione con il risarcimento del danno. In questo caso però il danno va provato, e la caparra non fa più da tetto.

Un esempio concreto

Compri un appartamento a Monteverde a 350.000 euro e versi 35.000 euro di caparra confirmatoria. Ecco cosa succede nei diversi casi:

Quanto versare di caparra confirmatoria

La legge non fissa un importo. Nella pratica romana si versa di solito tra il 10% e il 20% del prezzo. Una caparra troppo bassa protegge poco il venditore. Al contrario, una troppo alta espone te se qualcosa va storto.

Se il venditore chiede cifre molto alte prima delle verifiche, fermati. Prima conviene controllare ipoteche, conformità e condominio. Trovi la lista nella guida alle verifiche da fare prima di comprare.

Caparra confirmatoria, penitenziale e acconto

Sono tre cose diverse, e confonderle costa caro. Ecco le differenze principali:

La caparra penitenziale, prevista dall'articolo 1386, funziona come un "biglietto d'uscita"^[2]. Chi la versa compra il diritto di cambiare idea. Se recede, la perde e la storia finisce lì.

L'acconto, invece, non ha funzione di garanzia. Se il contratto salta, va restituito, salvo il diritto al risarcimento da dimostrare.

Nel compromesso, quindi, scrivi sempre in modo esplicito di che tipo di somma si tratta. Una formula vaga apre la porta alle liti.

Le tasse sulla caparra confirmatoria

Il compromesso va registrato all'Agenzia delle Entrate, di regola entro 20 giorni dalla firma. Alla registrazione paghi^[3]:

• 200 euro di imposta di registro in misura fissa;
• lo 0,5% sulla caparra confirmatoria;
• il 3% sugli eventuali acconti, se la vendita non è soggetta a IVA;
• l'imposta di bollo.

Le imposte proporzionali su caparra e acconti non sono un costo in più. Al rogito infatti si scalano dall'imposta di registro dovuta per l'acquisto. Lo spiega la guida dell'Agenzia delle Entrate sull'acquisto della casa.

Nell'esempio di prima, sulla caparra di 35.000 euro paghi 175 euro di imposta proporzionale.

Come proteggere la caparra confirmatoria

Alcune accortezze riducono molto i rischi:

1. Paga con bonifico o assegno non trasferibile, mai in contanti. La tracciabilità serve anche nell'atto di vendita.
2. Inserisci la clausola mutuo. Se la banca nega il finanziamento entro una data, la caparra torna indietro.
3. Fai trascrivere il preliminare se tra compromesso e rogito passano molti mesi. Con la trascrizione dal notaio sei protetto contro ipoteche o pignoramenti successivi.
4. Valuta il deposito presso il notaio. Il prezzo, e in alcuni casi la caparra, può restare vincolato fino alla trascrizione dell'atto.

Restituzione della caparra confirmatoria

La caparra torna all'acquirente in alcuni casi precisi:

• l'affare va a buon fine (si scala dal prezzo);
• si verifica una condizione prevista nel contratto, come il mutuo negato;
• il venditore è inadempiente (in questo caso ti spetta il doppio);
• le parti si accordano per sciogliere il contratto.

Se il venditore non restituisce la somma dovuta, serve una diffida formale. Poi, se necessario, si va in mediazione e in tribunale.

Caparra confirmatoria nel preliminare: cosa scrivere

Una clausola chiara evita la maggior parte delle liti. Nel compromesso, quindi, conviene indicare almeno questi elementi:

• l'importo esatto e la natura della somma, cioè "a titolo di caparra confirmatoria ai sensi dell'art. 1385 c.c.";
• il mezzo di pagamento, con gli estremi del bonifico o degli assegni;
• la data entro cui fare il rogito e il notaio scelto;
• le condizioni sospensive, come la concessione del mutuo entro una data precisa;
• cosa succede se emergono difformità urbanistiche o catastali prima del rogito.

Inoltre, se versi la somma in più tranche, specifica quale parte è caparra e quale acconto. In caso contrario, il giudice potrebbe qualificare tutto come semplice anticipo sul prezzo.

Se c'è di mezzo un'agenzia

Spesso la proposta d'acquisto si firma in agenzia, con un assegno intestato al venditore. Finché il venditore non accetta, l'agente custodisce l'assegno. Quando la proposta viene accettata, invece, la somma diventa caparra confirmatoria e il contratto è concluso. Per questo vale la pena leggere la proposta con la stessa attenzione di un compromesso.

E la caparra dell'affitto?

Nel linguaggio comune si chiama "caparra" anche la somma che l'inquilino versa al proprietario all'inizio dell'affitto. In realtà è un deposito cauzionale, che segue regole diverse: di solito non supera tre mensilità e produce interessi legali a favore dell'inquilino.

In sintesi

La caparra confirmatoria si versa al compromesso, di solito tra il 10% e il 20% del prezzo. Se l'acquirente rinuncia la perde. Se rinuncia il venditore, invece, la restituisce raddoppiata. Prima di versarla, verifica la casa e inserisci la clausola mutuo.

Il passo successivo è il compromesso per l'acquisto della casa, poi il rogito.