Rogito: significato, cos'è il rogito notarile e come funziona

Rogito significato in una riga: è l'atto pubblico con cui il notaio trasferisce la proprietà della casa. Lo firmano venditore e acquirente, e da quel momento la casa è tua. Il nome deriva dal latino rogare, cioè "chiedere": le parti chiedono al notaio di ricevere il loro accordo^[1].

Qui trovi cos'è il rogito, cosa succede quel giorno, quali documenti servono e quanto tempo può passare dal compromesso.

Rogito: significato e differenza con il compromesso

La compravendita di una casa, di solito, ha due tappe:

1. il compromesso (contratto preliminare), in cui vi impegnate a vendere e comprare;
2. il rogito (atto definitivo), in cui la proprietà passa davvero.

Il compromesso, quindi, crea un obbligo. Il rogito invece produce l'effetto: il passaggio di proprietà. Per questo il rogito deve essere un atto pubblico o una scrittura privata autenticata dal notaio, da registrare e trascrivere. Trovi le regole della prima tappa nella guida al compromesso.

Rogito notaio: cosa controlla prima della firma

Prima del rogito il notaio svolge una serie di verifiche. Le principali sono:

• visure ipotecarie sui venti anni precedenti, per scoprire ipoteche o pignoramenti;
• visure catastali, per confermare dati e intestazione;
• conformità catastale: la planimetria deve corrispondere allo stato reale;
• regolarità urbanistica, sulla base dei titoli edilizi dichiarati dal venditore;
• provenienza, cioè come il venditore ha acquistato la casa.

Puoi fare anche tu un primo controllo con la visura ipocatastale. In questo modo arrivi al rogito senza sorprese.

Cosa succede il giorno del rogito

Il giorno della firma segue sempre un copione simile. Ecco i passaggi:

1. il notaio legge l'atto ad alta voce e verifica l'identità delle parti;
2. le parti confermano prezzo, modalità di pagamento ed eventuale mediazione dell'agenzia;
3. l'acquirente salda il prezzo, di solito con bonifico o assegni circolari;
4. se c'è un mutuo, nello stesso momento si firma anche l'atto di mutuo con la banca;
5. tutti firmano, e il venditore consegna le chiavi.

Il pagamento va sempre indicato nell'atto in modo tracciabile. Inoltre, puoi chiedere al notaio il deposito del prezzo: in questo caso la somma resta al notaio fino alla trascrizione dell'atto, a tutela di chi compra.

Documenti da portare

Al rogito servono, in sintesi:

• documento d'identità e codice fiscale di tutte le parti;
• atto di provenienza e planimetria catastale;
• attestato di prestazione energetica (APE);
• dati dei pagamenti già fatti, come la caparra confirmatoria;
• per chi compra con mutuo, la documentazione richiesta dalla banca.

Tempo massimo tra compromesso e rogito

La legge non fissa un tempo massimo tra compromesso e rogito. Sono le parti a scegliere la data nel preliminare. A Roma, di solito, passano dai due ai sei mesi, il tempo per ottenere il mutuo e fare le verifiche.

Se però il compromesso è trascritto, entra in gioco l'articolo 2645-bis del Codice civile^[2]. La tutela della trascrizione cessa un anno dopo la data prevista per il rogito, e comunque tre anni dopo la trascrizione. Per questo, con tempi lunghi, conviene trascrivere il preliminare e rispettare le date.

Delibera del mutuo e rogito

Anche la banca ha i suoi tempi. La delibera del mutuo ha una validità limitata, che varia da banca a banca. Di conseguenza, conviene fissare la data del rogito solo dopo la delibera, e chiedere alla banca entro quando si deve firmare.

Costo del rogito per la prima casa

Il costo del rogito comprende due voci diverse:

Per la prima casa comprata da un privato, nel 2026, l'imposta di registro è del 2% sul valore catastale, più 50 euro di ipotecaria e 50 di catastale^[3]. Le cifre complete sono nella guida alle imposte di acquisto. L'onorario, invece, lo trovi nella guida al costo del notaio.

Dopo il rogito

Il lavoro del notaio non finisce con la firma. Nei giorni successivi, infatti:

• registra l'atto all'Agenzia delle Entrate e paga le imposte che hai versato;
• trascrive la compravendita nei registri immobiliari, rendendola opponibile a terzi;
• aggiorna l'intestazione in catasto (voltura);
• iscrive l'ipoteca della banca, se c'è un mutuo.

Poi ti consegna la copia dell'atto. Conservala con cura: ti servirà per rivendere, per la successione e per le detrazioni.

Errori da evitare prima del rogito

Alcuni problemi emergono solo all'ultimo momento. Per esempio:

• difformità tra planimetria e stato reale, che bloccano la firma;
• spese condominiali arretrate del venditore non chiarite;
• data del rogito fissata prima della delibera del mutuo.

Per questo conviene muoversi prima. Chiedi al venditore i documenti già al compromesso, e fai verificare la conformità da un tecnico.

In sintesi

Il rogito è l'atto notarile che ti rende proprietario della casa. Arriva dopo il compromesso, in una data scelta dalle parti, e comprende imposte e onorario del notaio. Con le verifiche giuste, il giorno della firma è solo una formalità.