Certificato di agibilità: cos'è, quando serve, costi a Roma e vendita senza nel 2026

Il certificato di agibilità attesta che una casa è sicura, salubre e conforme al progetto. Dal 2016 non lo rilascia più il Comune: lo sostituisce la segnalazione certificata di agibilità, presentata da un tecnico entro 15 giorni dalla fine dei lavori. Senza, nel 2026 rischi sanzioni fino a 464 euro.

In questa guida trovi quando serve e come si ottiene a Roma. Vediamo anche quanto costa. Poi capiamo cosa succede se vendi o compri una casa che ne è priva. Inoltre vediamo cosa ha cambiato il decreto Salva casa del 2024.

Cos'è il certificato di agibilità?

Il certificato di agibilità è il documento che dichiara un edificio adatto all'uso. Riguarda sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico e impianti.

Le regole si trovano nell'articolo 24 del Testo unico dell'edilizia del 2001^[1]. In passato il Comune rilasciava un vero certificato. Poi il decreto legislativo 222 del 2016 ha cambiato tutto, dall'11 dicembre 2016. Da allora al posto del certificato c'è una segnalazione. Oggi quindi parliamo di segnalazione certificata di agibilità, spesso abbreviata in SCA o SCAg.

In pratica non aspetti più un permesso. Il tecnico attesta i requisiti, deposita la pratica e da quel giorno puoi usare i locali. Il Comune poi svolge controlli a campione.

Differenza tra agibilità e abitabilità

La differenza tra agibilità e abitabilità oggi è solo storica. In origine l'abitabilità riguardava le case, l'agibilità gli altri immobili.

Il Testo unico del 2001 ha unificato i due termini. Lo ha ricordato anche il TAR Lazio nella sentenza 180 del 2012: il legislatore ha ricondotto a unità i due concetti. Quindi, se un vecchio rogito parla di abitabilità, si riferisce allo stesso requisito. Ad esempio, una casa costruita negli anni Settanta avrà quasi sempre un certificato di abitabilità rilasciato dal Comune.

Quando serve la segnalazione certificata di agibilità?

La segnalazione certificata di agibilità serve dopo nuove costruzioni, ricostruzioni, sopraelevazioni e lavori che incidono su sicurezza, igiene o impianti. Non serve per ogni piccolo intervento.

Il comma 2 dell'articolo 24, nel testo in vigore nel 2026, indica tre casi:

• nuove costruzioni, anche con un unico appartamento.
• ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali.
• interventi su edifici esistenti che possono influire su sicurezza, igiene o impianti.

Ad esempio, un frazionamento o una fusione di due appartamenti richiede quasi sempre una nuova pratica. Invece una semplice tinteggiatura non la richiede. Per i lavori interni minori, leggi la guida alla CILA.

Il termine è stretto: secondo la norma del 2001 hai 15 giorni dalla fine dei lavori di finitura. Il comma 3 dell'articolo 24, nel testo in vigore dal 2016, prevede poi una sanzione:

La mancata presentazione della segnalazione, nei casi indicati al comma 2, comporta l'applicazione della sanzione amministrativa pecuniaria da euro 77 a euro 464.

Come ottenere il certificato di agibilità a Roma

Per capire come ottenere il certificato di agibilità a Roma, devi passare da un tecnico abilitato. Il professionista prepara la pratica. Poi la invia al Dipartimento urbanistica di Roma Capitale.

A Roma la competenza spetta alla Direzione Edilizia privata del Dipartimento Programmazione e Attuazione Urbanistica. Secondo la guida operativa del Comune aggiornata nel 2025, la pratica arriva via PEC con firma digitale^[2]. Inoltre servono solo i modelli ufficiali pubblicati nella sezione modulistica.

Ecco i documenti da allegare di solito:

• asseverazione del direttore dei lavori o di un tecnico abilitato.
• collaudo statico, se previsto.
• dichiarazione sulle barriere architettoniche.
• estremi dell'accatastamento dell'immobile.
• dichiarazioni di conformità degli impianti, elettrico, idraulico e del gas.
• ricevuta dei diritti di segreteria, pagati con il portale di Roma Capitale.

Dal 30 ottobre 2025, poi, i Comuni usano il nuovo modulo unificato approvato a luglio 2025 in Conferenza unificata. Roma ha pubblicato anche una guida alla compilazione in 14 sezioni, come riporta Lavori Pubblici a novembre 2025.

Quanto costa il certificato di agibilità nel 2026?

Il costo dipende soprattutto dal compenso del tecnico. A questo si aggiungono i diritti di segreteria del Comune e, in alcuni casi, le marche da bollo.

Secondo Studio Madera, a giugno 2026 il tecnico chiede in genere tra 800 e 1.500 euro^[4]. Quindi per sapere quanto costa il certificato di agibilità conviene chiedere più preventivi. A Roma, invece, la sanzione cresce con il ritardo, secondo la guida comunale del 2025. Nel 2026 paghi 77 euro dal sedicesimo al trentesimo giorno, 232 euro fino al sessantesimo e 464 euro oltre.

Si può vendere casa senza agibilità?

Sì, puoi vendere casa senza agibilità: l'atto resta valido. Tuttavia l'acquirente deve saperlo, perché il problema può pesare sul prezzo e sul contratto.

Lo conferma uno studio del Consiglio nazionale del Notariato del 2025^[5]. La mancanza di agibilità non incide sulla validità del rogito. Incide però sul valore economico della casa. Infatti molte banche chiedono il documento prima di concedere il mutuo.

La Cassazione, con l'ordinanza 9507 del 2025, distingue tre situazioni^[3]:

• difformità non sanabili: la casa è diversa da quella promessa e il contratto si può sciogliere.
• difformità sanabili: manca una qualità essenziale, con possibili rimedi.
• semplice ritardo burocratico: inadempimento lieve, con al massimo un risarcimento.

Anche l'ordinanza 32944 del 2024 va nella stessa direzione: la mancata consegna del documento non porta in automatico alla risoluzione. Quindi chi vuole vendere casa senza agibilità deve dichiararlo già nella proposta e nel compromesso. Per la lista completa delle carte, leggi la guida ai documenti per vendere casa.

Case vecchie e decreto Salva casa: cosa cambia

Per le case vecchie e per i piccoli appartamenti, il decreto Salva casa del 2024 ha reso più facile dichiarare l'agibilità. Le nuove regole valgono dal 28 luglio 2024.

La legge 105 del 2024 ha abbassato alcuni requisiti minimi, a certe condizioni:

• altezza dei locali: fino a 2,40 metri, invece di 2,70, secondo le regole del 2024.
• monolocale per una persona: almeno 20 metri quadrati, invece di 28, dal 2024.
• monolocale per due persone: almeno 28 metri quadrati, invece di 38, dal 2024.

Tuttavia serve sempre un progetto di recupero o di miglioramento igienico. Per le case costruite prima del 1934, invece, alcune guide tecniche del 2026 ricordano che il documento allora non era previsto. Prima di comprare, quindi, verifica con un tecnico anche eventuali sanatorie: leggi la guida al condono edilizio.

Cosa controllare prima di comprare

Prima di firmare una proposta, chiedi sempre la copia dell'agibilità o dell'abitabilità. Poi confrontala con la planimetria e con lo stato reale della casa.

Ecco i controlli più utili:

• verifica che il documento riguardi proprio l'appartamento, non solo il palazzo.
• controlla che dopo il rilascio non ci siano stati lavori senza pratica.
• chiedi al venditore le dichiarazioni di conformità degli impianti.
• inserisci nel compromesso l'impegno a consegnare il documento prima del rogito.

La guida su cosa sapere prima di comprare casa elenca gli altri controlli. Inoltre un'agenzia della zona può aiutarti a raccogliere i documenti e a evitare sorprese al momento del compromesso.

In sintesi

Il certificato di agibilità attesta che la casa è sicura e conforme al progetto. Dal 2016 lo sostituisce la segnalazione certificata, presentata dal tecnico entro 15 giorni dalla fine dei lavori. A Roma la pratica va al Dipartimento urbanistica, con sanzioni da 77 a 464 euro secondo le regole del 2026. Puoi vendere anche senza, ma il rischio di contestazioni cresce. Per questo conviene farsi seguire da un'agenzia e da un tecnico prima di firmare.