Categoria catastale A2: cosa significa, differenze con A3, IMU e tasse nel 2026

Nel 2026 la categoria catastale A2 indica le "abitazioni di tipo civile", cioè appartamenti con finiture e impianti di livello medio. Nel 2025 era la categoria più diffusa in Italia, con oltre 13,5 milioni di case. Da essa dipendono rendita, IMU e imposte quando compri o vendi.

In questa guida trovi cosa significa, come si distingue dalla A3 e quanto pesa sulle tasse del 2026. Inoltre vediamo quando conviene chiedere un cambio di categoria e come verificarla prima di firmare.

Categoria catastale A2 nel 2026: cosa significa?

La categoria catastale A2 identifica, anche nel 2026, le abitazioni di tipo civile. È la sigla che il Catasto assegna a ogni unità immobiliare a uso residenziale.

Il quadro generale delle categorie dell'Agenzia delle Entrate^[1] divide le case in gruppi con lettera e numero. Ecco le principali voci del gruppo A, nella versione consultata nel 2026:

• A/1: abitazioni di tipo signorile;
• A/2: abitazioni di tipo civile;
• A/3: abitazioni di tipo economico;
• A/4: abitazioni di tipo popolare;
• A/7: abitazioni in villini;
• A/8: abitazioni in ville;
• A/9: castelli, palazzi di eminenti pregi artistici e storici.

La legge non fissa una definizione nazionale dettagliata. Tuttavia, in pratica, la categoria guarda a finiture, impianti, zona e caratteristiche dell'edificio. Il dato compare sempre nella visura catastale, insieme a rendita e classe.

Quante sono le case in categoria catastale A2 nel 2025?

Le case in categoria catastale A2 erano 13.510.027 nel 2025, secondo le Statistiche catastali dell'Agenzia delle Entrate^[2]. Rappresentavano il 37,8% di tutte le abitazioni censite nel 2025.

Subito dopo vengono le case in A/3, cioè 13.009.296 unità nel 2025. Insieme, quindi, le due categorie coprono quasi tre case su quattro. La tabella mostra anche la rendita media, che cambia molto da una categoria all'altra.

Nel 2025, inoltre, le unità in A/2 erano lo 0,8% in più rispetto al 2024. Le A/2 producevano infatti il 47,7% della rendita di tutte le abitazioni nel 2025.

Differenza tra A2 e A3 nel 2026: come capire la categoria giusta?

La differenza tra A2 e A3 dipende, anche nel 2026, dal livello delle finiture, dagli impianti e dai servizi. Nel quadro delle categorie in vigore nel 2026 la A/2 è civile, la A/3 è economica.

Una relazione dell'ufficio provinciale di Milano del 2008^[3] descrive le A/2 come case con impianti moderni e rifiniture di tipo civile medio. Le A/3 dello stesso documento del 2008, invece, hanno materiali e servizi più limitati. Si tratta però di un esempio locale, non di una regola valida per tutta Italia.

In concreto, conta l'epoca dell'immobile. Molte palazzine romane costruite tra il 1960 e il 1979, ad esempio, sono in A/2. Le case popolari più vecchie, al contrario, finiscono spesso in A/3 o A/4 anche nel 2026. Per questo due appartamenti simili possono avere categorie diverse.

Classe catastale: come incide sulla rendita?

La classe catastale misura la qualità dell'immobile dentro la stessa categoria e la stessa zona. Più alta è la classe, più alta è la tariffa e quindi la rendita.

Per conoscere rendita, classe e categoria della tua casa, ti basta una visura. Inoltre la guida sulla rendita catastale spiega come si calcola nel dettaglio. Ricorda che la rendita del 2026 resta un valore fiscale, non il prezzo di mercato.

Tasse categoria A2: quanto si paga nel 2026?

Le tasse sulla categoria A2 sono quelle ordinarie: nel 2026 la casa principale in A/2 non paga l'IMU. Paghi l'imposta solo sulle seconde case.

Lo stabilisce il comma 740 dell'articolo 1 della legge 160 del 2019^[4], che recita:

Il possesso dell'abitazione principale o assimilata, come definita alle lettere b) e c) del comma 741, non costituisce presupposto dell'imposta, salvo che si tratti di un'unità abitativa classificata nelle categorie catastali A/1, A/8 o A/9.

Quindi nel 2026 l'esenzione per la prima casa vale per la categoria catastale A2, ma non per le case di lusso. Per le seconde case, invece, la base IMU del 2026 si calcola così: rendita, più il 5%, moltiplicata per 160. Trovi esempi pratici nella guida all'IMU sulla seconda casa a Roma.

Anche quando compri nel 2026, la categoria catastale A2 conta. Secondo la guida dell'Agenzia delle Entrate di marzo 2024^[5], le agevolazioni prima casa sono escluse solo per A/1, A/8 e A/9. Con l'acquisto da privato, quindi, una casa in A/2 può avere l'imposta di registro al 2% anziché al 9%, nel 2026 come prima.

Esempio: quanto si paga di imposta di registro?

Facciamo un esempio con la rendita media A/2 del 2025, pari a 625 euro. Come prima casa, il valore catastale del 2026 è 625 × 1,05 × 110, cioè circa 72.188 euro. L'imposta di registro al 2% vale quindi circa 1.444 euro nel 2026. Come seconda casa, invece, nel 2026 il coefficiente sale a 120 e l'aliquota al 9%: circa 7.088 euro. Per tutte le altre voci di spesa, leggi la guida alle spese di acquisto della prima casa.

Cambio categoria catastale: quando si può fare?

Il cambio categoria catastale serve quando la casa reale non corrisponde più ai dati del Catasto, ad esempio dopo una ristrutturazione. Nel 2026 lo presenta sempre un tecnico.

La pratica si chiama Docfa e la firma un geometra, un architetto o un ingegnere abilitato. Dal 1° gennaio 2025, secondo una nota dell'Agenzia delle Entrate^[6], si paga un tributo di 70 euro per ogni immobile dichiarato. A questo si aggiunge il compenso del tecnico, che non ha una tariffa fissa nel 2026.

Ecco i casi più frequenti nel 2026:

• lavori che migliorano finiture e impianti, con possibile passaggio di categoria;
• frazionamento o fusione di appartamenti;
• cambio di destinazione d'uso, ad esempio da ufficio ad abitazione;
• errori nei dati, come una planimetria non aggiornata.

Dopo la presentazione, il Catasto ha 12 mesi per controllare la rendita proposta, secondo il decreto ministeriale 701 del 1994. Tuttavia una circolare del 2022 chiarisce che il controllo può arrivare anche dopo. Prima di avviare lavori come la CILA, quindi, chiedi al tecnico se cambierà anche la categoria.

Come verificare la categoria catastale A2 nel 2026 prima di comprare?

Per verificare la categoria basta una visura catastale, gratuita online per i proprietari nel 2026. Chi compra, invece, può richiederla con i dati dell'immobile.

Controlla soprattutto tre aspetti:

• che la categoria corrisponda allo stato reale della casa;
• che la planimetria depositata coincida con la distribuzione degli spazi;
• che la rendita sia coerente con immobili simili della stessa zona.

Un'agenzia seria fa questi controlli prima della proposta d'acquisto. Inoltre puoi affiancare una visura ipocatastale per scoprire ipoteche e passaggi di proprietà. Così eviti sorprese al rogito.

In sintesi

La categoria catastale A2 indica le abitazioni di tipo civile ed è la più diffusa in Italia nel 2025. Nel 2026 una casa A/2 usata come abitazione principale non paga l'IMU e può avere le agevolazioni prima casa. Rispetto alla categoria economica, invece, cambia il livello delle finiture e degli impianti. Dopo lavori importanti, un tecnico può aggiornare la categoria con il Docfa. Prima di comprare o vendere, inoltre, fatti aiutare da un'agenzia a controllare visure e planimetrie.