Cedolare secca sugli affitti brevi 2026: aliquote 21% e 26% e regole

Nel 2026 la cedolare secca sugli affitti brevi vale il 21% per un solo immobile. Per il secondo, invece, nel 2026 sale al 26%. Dal terzo appartamento, poi, la legge di bilancio 2026 presume un'attività d'impresa, con obbligo di partita IVA^[3]. L'imposta si applica sul canone lordo, senza deduzioni per spese.

Qui trovi come funziona, esempi di calcolo, gli obblighi a Roma e quando conviene davvero.

Cedolare secca sugli affitti brevi: le regole 2026

Le locazioni brevi sono affitti a uso abitativo di massimo 30 giorni. Le definisce il decreto legge 50 del 2017^[2]. Possono includere servizi come pulizie e biancheria. Tuttavia li devono firmare persone fisiche, fuori da un'attività d'impresa.

Per questi redditi il proprietario può scegliere la cedolare secca al posto dell'IRPEF. Le aliquote in vigore nel 2026 sono queste.

Fino al 2025, invece, la presunzione d'impresa scattava da un numero più alto di appartamenti. Per questo molti piccoli proprietari devono rivedere la propria situazione nel 2026^[4].

Quanto si paga: esempi di calcolo 2026

La cedolare si calcola sul canone incassato, al lordo di commissioni e spese. Ecco due esempi semplici per il 2026.

• Un solo appartamento con incassi lordi di 12.000 euro nel 2026: cedolare al 21%, pari a 2.520 euro.
• Secondo appartamento con incassi di 12.000 euro nel 2026: cedolare al 26%, pari a 3.120 euro.

Con due immobili, quindi, nel 2026 si pagano in totale 5.640 euro di imposta. Le commissioni dei portali e le spese di pulizia, infatti, non si possono dedurre. Per questo conviene confrontare la cedolare con l'IRPEF ordinaria, soprattutto se si hanno redditi bassi.

Cedolare secca sugli affitti brevi e attività d'impresa

Dal 2026 chi destina tre o più appartamenti alla locazione breve nello stesso anno diventa un imprenditore^[3]. In questo caso non si applica più la cedolare. Servono invece partita IVA, iscrizione alla Camera di commercio e contributi previdenziali.

La soglia conta gli appartamenti, non i singoli contratti. Inoltre si considera tutto l'anno: basta affittare per pochi giorni un terzo immobile per superare il limite. Prima di ampliare l'attività, quindi, conviene parlare con un commercialista.

Come si dichiara e si paga

La cedolare si indica nella dichiarazione dei redditi, con il modello precompilato o con il modello Redditi. Qui il proprietario sceglie anche l'immobile a cui applicare l'aliquota ridotta. Conviene indicare quello che rende di più, perché il risparmio cresce con il canone.

L'imposta si versa con il modello di pagamento unificato, alle stesse scadenze dell'IRPEF. Ci sono quindi un saldo e due acconti, a giugno e a novembre. Inoltre bisogna conservare ricevute, estratti dei portali e comunicazioni degli ospiti: servono in caso di controllo.

Chi inizia nel corso dell'anno, infine, di solito non versa acconti per il primo anno, perché manca un reddito dell'anno precedente su cui calcolarli. Paga tutto a saldo l'anno successivo, insieme al primo acconto. Per non trovarsi senza liquidità, quindi, è utile accantonare ogni mese una parte degli incassi.

Il ruolo dei portali e la ritenuta d'acconto

Portali online e agenzie che incassano i canoni applicano una ritenuta d'acconto^[1]. La trattengono sulle somme versate al proprietario. Il proprietario, poi, la scomputa nella dichiarazione dei redditi. Se l'intermediario non incassa direttamente, invece, deve comunque comunicare i dati dei contratti all'Agenzia delle Entrate.

Anche chi affitta senza portali deve dichiarare tutto. I controlli, infatti, incrociano i dati di portali, pagamenti elettronici e comunicazioni alla Questura.

Gli obblighi per gli affitti brevi a Roma

Oltre alle tasse, a Roma ci sono alcuni adempimenti da rispettare. Ecco i principali.

• CIN, il codice identificativo nazionale, da richiedere per ogni immobile ed esporre negli annunci.
• Comunicazione degli ospiti alla Questura tramite il portale Alloggiati Web, entro 24 ore dall'arrivo secondo le regole del 2026.
• Contributo di soggiorno, da riscuotere dagli ospiti e versare a Roma Capitale.
• Sicurezza: rilevatori di gas e monossido ed estintori, come prevede la normativa sul CIN.

Trovi le regole del Comune e i dati sul mercato nella guida agli affitti brevi a Roma. Le zone con più annunci restano il Centro storico, Trastevere e Monti.

Cedolare secca sugli affitti brevi: quando conviene

La cedolare conviene quasi sempre a chi ha redditi medi o alti. L'aliquota, infatti, è fissa. Inoltre non si pagano addizionali regionali e comunali sul canone. Chi ha redditi bassi, invece, potrebbe pagare meno con l'IRPEF ordinaria.

Conta anche il confronto con l'affitto lungo. Un contratto a canone concordato, per esempio, può avere la cedolare al 10% nel 2026. E comporta meno lavoro e meno rischi. Trovi il confronto nella guida alla cedolare secca sugli affitti. Per chi cerca soggiorni di qualche mese, infine, c'è il contratto transitorio.

Ricorda poi che l'appartamento in affitto breve paga anche l'IMU sulla seconda casa, che a Roma ha aliquote elevate.

In sintesi

Nel 2026 la cedolare secca sugli affitti brevi vale il 21% per un immobile. Per il secondo, nel 2026, sale al 26%. Dal terzo appartamento si passa all'attività d'impresa. L'imposta si calcola sul lordo, senza deduzioni. A Roma servono anche CIN, comunicazione degli ospiti e contributo di soggiorno.

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