Detrazione degli interessi del mutuo prima casa 2026: limiti, requisiti ed esempi

La detrazione degli interessi del mutuo prima casa, nel 2026, vale il 19% su un massimo di 4.000 euro l'anno. Il recupero massimo, quindi, è di 760 euro nel 2026. Spetta a chi ha un mutuo per comprare la casa in cui vive, come prevede il TUIR^[1].

Qui trovi i requisiti, cosa rientra nel limite, gli esempi di calcolo e come gestire un mutuo cointestato.

Detrazione degli interessi del mutuo: come funziona

Ogni anno la banca invia la certificazione degli interessi pagati. Con la dichiarazione dei redditi del 2026, il 19% di quella somma torna indietro come detrazione dall'IRPEF. Il limite di spesa è di 4.000 euro l'anno nel 2026, per ogni mutuo sull'abitazione principale^[2].

La detrazione riguarda gli interessi passivi e gli oneri accessori. La quota capitale della rata, invece, non si detrae. Per questo il beneficio è più alto nei primi anni del mutuo, quando la rata contiene più interessi.

Detrazione degli interessi del mutuo: i requisiti

La detrazione spetta solo se si rispettano alcune condizioni. Ecco le principali, in vigore nel 2026.

• Scopo: il mutuo deve servire ad acquistare la casa da adibire ad abitazione principale.
• Tempi: il mutuo va stipulato nell'anno prima o nell'anno dopo l'acquisto.
• Residenza: la casa deve diventare abitazione principale entro un anno dall'acquisto.
• Garanzia: il mutuo deve essere garantito da ipoteca sull'immobile acquistato.
• Intestazione: chi detrae deve essere intestatario sia del mutuo sia della casa.

Se la casa smette di essere abitazione principale, la detrazione si perde dall'anno successivo. Fanno eccezione alcuni casi, come il ricovero permanente in una struttura sanitaria.

Cosa rientra nel limite

Il limite di 4.000 euro nel 2026 comprende anche diverse spese legate al mutuo. Ecco le più comuni.

• Interessi passivi pagati nell'anno.
• Onorario del notaio per l'atto di mutuo, ma non quello della compravendita.
• Spese di istruttoria e di perizia.
• Imposta sostitutiva sul mutuo prima casa.
• Commissione dell'eventuale mediatore creditizio.

Le spese una tantum, come il notaio del mutuo, si detraggono nell'anno in cui si pagano. Per questo, nel primo anno, il limite si raggiunge spesso più in fretta. Trovi tutte le spese dell'acquisto nella guida alle spese di acquisto della prima casa.

Esempi di calcolo nel 2026

Vediamo tre casi tipici.

Come vedi, nel 2026 oltre i 4.000 euro di spesa la detrazione non cresce più. Inoltre la detrazione riduce l'IRPEF dovuta: se l'imposta è più bassa, la parte in eccesso non si recupera.

Detrazione degli interessi del mutuo cointestato

Molte coppie comprano casa insieme e firmano un mutuo cointestato. In questo caso ciascuno detrae la propria quota di interessi, entro la sua parte del limite. Per esempio, con un mutuo al 50%, ognuno ha un tetto di 2.000 euro nel 2026.

C'è però un'eccezione. Se un coniuge è fiscalmente a carico dell'altro, quest'ultimo può detrarre gli interessi di entrambi. Inoltre, se la casa è intestata a uno solo e il mutuo a tutti e due, la detrazione spetta solo a chi è anche proprietario.

Detrazione degli interessi del mutuo e casi particolari

Alcune situazioni seguono regole diverse. Il mutuo per costruire o ristrutturare l'abitazione principale ha un limite di 2.500 euro nel 2026. La surroga, invece, conserva la detrazione, purché il nuovo mutuo non superi il debito residuo.

Per i mutui che uniscono acquisto e lavori, la quota dei lavori segue regole proprie. Trovi i dettagli nella guida al mutuo per acquisto e ristrutturazione. Per redditi molto alti, infine, valgono limiti specifici sulle detrazioni: conviene verificare il proprio caso con un CAF o un commercialista.

Errori da evitare

Il primo errore è detrarre gli interessi di un mutuo non legato all'abitazione principale. Per una seconda casa, infatti, la detrazione non spetta, anche se il mutuo è ipotecario. Il secondo errore è dimenticare il cambio di residenza: senza residenza nella casa entro un anno, la detrazione si perde.

Un altro errore riguarda le quote. Se il mutuo è cointestato ma uno dei due non è proprietario, solo l'altro può detrarre la sua parte. Infine, in caso di surroga, molti non controllano l'importo del nuovo mutuo. Se supera il debito residuo, la parte in più non dà diritto alla detrazione.

Documenti da conservare

Per la dichiarazione servono pochi documenti, ma vanno tenuti con cura. Ecco quali.

• Contratto di mutuo e atto di acquisto.
• Certificazione annuale degli interessi pagati, inviata dalla banca.
• Fatture del notaio per il mutuo e ricevute di perizia e istruttoria.

Con la dichiarazione precompilata molti dati sono già presenti. Tuttavia conviene controllarli ogni anno, soprattutto nel primo anno e in caso di surroga.

In sintesi

La detrazione degli interessi del mutuo prima casa vale il 19% fino a 4.000 euro di spesa nel 2026, cioè fino a 760 euro. Spetta per il mutuo di acquisto dell'abitazione principale, con ipoteca e residenza entro un anno. Nel limite rientrano anche gli oneri accessori. Con un mutuo cointestato, ciascuno detrae la propria quota.

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