Mutuo acquisto e ristrutturazione: come funziona e quanto chiedere nel 2026

Il mutuo acquisto e ristrutturazione finanzia con un solo contratto il prezzo della casa e i lavori. La banca versa la parte dell'acquisto al rogito. La parte dei lavori, invece, arriva a tranche, man mano che il cantiere avanza. È la soluzione più comune a Roma, dove molte case in vendita hanno bisogno di una ristrutturazione.

Qui trovi come funziona, quanto puoi chiedere, quali documenti servono e come sfruttare il bonus ristrutturazione.

Mutuo acquisto e ristrutturazione: come funziona

Con questo mutuo chiedi alla banca una somma unica, divisa in due parti. La prima paga il venditore al rogito. La seconda resta bloccata e viene erogata a stato avanzamento lavori, cioè dopo ogni controllo del perito sul cantiere.

In pratica, ecco come si svolge.

• Perizia iniziale: il perito stima il valore attuale e il valore post lavori della casa.
• Rogito: la banca eroga la quota per l'acquisto e iscrive l'ipoteca.
• Lavori: a ogni fase il perito controlla il cantiere e la banca sblocca una nuova tranche.
• Chiusura: con l'ultima verifica la banca eroga il saldo e il mutuo entra in ammortamento pieno.

Durante i lavori, inoltre, molte banche fanno pagare solo gli interessi sulle somme già erogate. È il cosiddetto preammortamento, che alleggerisce la rata nei mesi del cantiere.

Mutuo acquisto e ristrutturazione: quanto finanzia la banca

Nel 2026 la banca finanzia di solito fino all'80% del valore della casa. Nel mutuo acquisto e ristrutturazione, però, conta il valore post lavori. Nel 2026, infatti, presta fino all'80% del minore tra la somma di prezzo e lavori e il valore stimato a lavori finiti.

Facciamo un esempio con i valori del 2026. Compri a Roma un appartamento da 300.000 euro e prevedi lavori per 60.000 euro nel 2026. Il perito stima un valore post lavori di 380.000 euro nel 2026. La banca prende quindi il minore tra i due importi, cioè 360.000 euro, e può finanziare fino a 288.000 euro nel 2026.

Il resto lo metti tu, insieme alle spese di acquisto della prima casa. Per capire se la rata è sostenibile, poi, leggi la guida su quanto mutuo puoi chiedere.

Il computo metrico e i documenti per i lavori

Per la parte lavori la banca chiede documenti precisi. Ecco i principali.

• Computo metrico estimativo: l'elenco dei lavori con quantità e prezzi, firmato da un tecnico.
• Preventivi delle imprese che faranno i lavori.
• Titolo edilizio, come CILA o SCIA, quando i lavori lo richiedono.
• Progetto o planimetria dello stato futuro, se cambi la distribuzione degli spazi.

Il computo metrico è il documento più importante. Su questa base, infatti, il perito stima il valore post lavori e la banca decide le tranche. Per questo conviene farlo preparare prima della proposta, da un tecnico di fiducia. Inoltre controlla subito la conformità della casa, come spiegato nella guida alle verifiche prima di comprare.

Mutuo acquisto e ristrutturazione: tassi e costi

Nel 2026 i tassi sono gli stessi dei mutui per l'acquisto. A settembre 2026 il TAN medio era del 3,46% per il fisso e del 2,80% per il variabile^[2]. Alcune banche, però, chiedono uno spread un po' più alto per la parte lavori.

I costi, invece, sono un po' più alti. Oltre alla perizia iniziale, infatti, paghi i sopralluoghi del perito a ogni stato avanzamento lavori. Per questo conviene chiedere in anticipo quante verifiche sono previste e quanto costano. In ogni caso, un solo mutuo costa meno di due contratti separati, perché paghi una sola volta notaio e imposte.

Il bonus ristrutturazione nel 2026

I lavori pagati con il mutuo danno diritto al bonus ristrutturazione. Nel 2026 la detrazione è del 50% sulla prima casa e del 36% sulle altre abitazioni, con un tetto di 96.000 euro per unità^[4]. La detrazione si divide poi in dieci rate annuali, a partire dalla dichiarazione dei redditi del 2027^[3].

Per averla, però, devi rispettare alcune regole. Paga i lavori con il bonifico parlante e conserva fatture e titoli edilizi. Inoltre la casa deve diventare la tua abitazione principale entro la fine dei lavori, se vuoi l'aliquota più alta.

Attenzione alle date. Per il 2027 la legge in vigore prevede aliquote più basse, ma la nuova legge di bilancio è ancora in discussione. Se possibile, quindi, conviene pagare i lavori entro la fine del 2026.

Nei lavori, infine, conviene pensare anche ai consumi. Migliorare la classe energetica fa crescere il valore della casa e abbassa le bollette.

Mutuo acquisto e ristrutturazione: interessi e detrazioni

Gli interessi della parte acquisto si detraggono al 19% fino a 4.000 euro l'anno nel 2026, se la casa è la tua abitazione principale. Anche gli interessi della parte lavori hanno un'agevolazione, ma con regole e limiti diversi. Trovi il dettaglio nella guida alla detrazione degli interessi del mutuo. In ogni caso, chiedi alla banca di indicare nel contratto le due quote separate.

Mutuo acquisto e ristrutturazione a Roma: consigli pratici

A Roma molti appartamenti degli anni Sessanta e Settanta costano meno proprio perché vanno rifatti. Con il mutuo acquisto e ristrutturazione puoi comprarli e sistemarli senza aspettare. Ecco però alcuni accorgimenti.

• Margine sui lavori: aggiungi una riserva per gli imprevisti, perché nelle case datate i costi crescono spesso.
• Tempi: le banche fissano un termine per finire i lavori, quindi scegli un'impresa affidabile.
• Vincoli: nel centro storico alcuni lavori richiedono autorizzazioni e tempi più lunghi.
• Condominio: verifica il regolamento e avvisa l'amministratore prima di aprire il cantiere.

Un'agenzia della zona sa quali case hanno un buon valore dopo i lavori. Inoltre ti aiuta a capire se il prezzo tiene conto della ristrutturazione da fare.

In sintesi

Il mutuo acquisto e ristrutturazione unisce prezzo e lavori in un solo contratto. La banca finanzia in base al valore post lavori, sulla base del computo metrico, ed eroga la parte lavori a stato avanzamento lavori. Nel 2026, inoltre, i lavori sulla prima casa danno il bonus ristrutturazione al 50%. Prepara i documenti tecnici prima della proposta e confronta più banche.

Hai trovato una casa da ristrutturare a Roma? Chiedi a un'agenzia della zona una stima del valore dopo i lavori.