Agevolazioni prima casa se possiedi già un immobile: quando spettano nel 2026

Le agevolazioni prima casa spettano anche se si possiede già un immobile, ma solo in casi precisi. Contano dove si trova l'altra casa e se l'hai comprata con i benefici. Dal 2026, inoltre, chi ha già una prima casa agevolata ha due anni per venderla dopo il nuovo acquisto^[3].

Qui trovi i casi ammessi, gli esempi, il credito d'imposta e cosa succede se non rispetti i termini.

Agevolazioni prima casa: i requisiti di base

Per avere le imposte ridotte, chi compra deve rispettare tre condizioni^[1][2]. Ecco quali.

• Residenza nel comune della casa, oppure trasferimento entro diciotto mesi.
• Nessun'altra casa di abitazione nello stesso comune, nemmeno in comunione con il coniuge.
• Nessun'altra casa in tutta Italia comprata con le agevolazioni prima casa.

Inoltre la casa non deve essere di lusso. Se rispetti tutto, nel 2026 paghi il 2% di registro sul valore catastale da un privato, oppure l'IVA al 4% da un'impresa. Trovi il calcolo nella guida alle spese di acquisto della prima casa.

Se si possiede già un immobile: i casi ammessi

Vediamo i casi più comuni, uno per uno.

Il caso più frequente a Roma è chi vive già in una casa di proprietà e vuole cambiarla. Qui la regola dei due anni è decisiva. Si compra la nuova casa con le agevolazioni e ci si impegna a vendere la vecchia entro due anni.

Agevolazioni prima casa e regola dei due anni

Fino al 2025 il termine per vendere la casa precedente era di un anno. Con la legge di bilancio 2026, invece, è diventato di due anni^[3]. È un cambiamento importante per chi deve vendere a Roma, dove i tempi possono essere lunghi. In pratica, la vendita entro due anni dà più margine per trattare con calma.

L'impegno va dichiarato nell'atto di acquisto della nuova casa. Inoltre la vendita deve davvero avvenire entro il termine, non basta un preliminare. Per questo conviene mettere in vendita la casa vecchia il prima possibile, con un prezzo realistico.

Agevolazioni prima casa e credito d'imposta

Chi vende una prima casa agevolata e ne ricompra un'altra entro un anno ottiene un credito d'imposta^[4]. Il credito è pari all'imposta di registro o all'IVA pagata sul primo acquisto. Tuttavia non può superare l'imposta dovuta sul nuovo acquisto.

Facciamo un esempio. Nel 2018 hai pagato 2.000 euro di registro sulla prima casa. Nel 2026 la vendi e ne compri un'altra, con un registro di 2.600 euro. In questo caso, nel 2026, il credito di 2.000 euro riduce l'imposta a 600 euro.

Il credito si può usare anche per pagare l'IRPEF o altre imposte, se non si usa tutto nel nuovo atto. Va però richiesto espressamente nell'atto di acquisto.

Agevolazioni prima casa e immobili ereditati

Le case ricevute in eredità creano spesso dubbi. In generale, una quota di casa ereditata nello stesso comune può impedire le agevolazioni. Una quota in un altro comune, invece, di norma non le impedisce, se non era stata comprata con i benefici.

Ci sono però molti casi particolari, soprattutto con quote piccole o case dei genitori. Per questo conviene verificare la situazione con il notaio prima del preliminare. Trovi le regole sulla successione nella guida alle agevolazioni prima casa nella successione.

Cosa succede se perdi i requisiti

Se non vendi la casa precedente entro due anni, perdi le agevolazioni. Lo stesso accade se non sposti la residenza entro diciotto mesi o se rivendi la nuova casa entro cinque anni senza ricomprarne un'altra entro un anno. L'Agenzia, in questi casi, recupera la differenza d'imposta con interessi e una sanzione del 30% nel 2026.

Si può rimediare in parte. Prima della scadenza, infatti, è possibile comunicare all'Agenzia che non si rispetterà l'impegno. In questo caso si paga la differenza d'imposta con gli interessi, ma senza la sanzione piena.

Un esempio pratico a Roma

Marco vive in un bilocale a Monteverde, comprato con le agevolazioni. Nel 2026 trova un trilocale a San Giovanni e vuole comprarlo come prima casa. Può farlo, perché si impegna nell'atto a vendere il bilocale entro due anni.

Nel frattempo continua a vivere nella casa vecchia e mette in vendita il bilocale. Se lo vende entro un anno dal nuovo acquisto, inoltre, ottiene anche il credito d'imposta. In questo modo recupera l'imposta pagata anni prima e la usa per ridurre quella del nuovo atto.

Come prepararsi

Prima di comprare, fai il punto su tutte le case che possiedi, anche in quota. Poi verifica con il notaio quali agevolazioni spettano. Inoltre, se devi vendere la casa vecchia, chiedi subito una valutazione e prepara i documenti.

Ricorda anche i costi della vendita, compresa l'eventuale plusvalenza. Per l'atto, infine, leggi la guida al costo del notaio. Dopo l'acquisto, invece, la nuova casa non paga l'IMU sulla prima casa, se non è di lusso.

In sintesi

Le agevolazioni prima casa spettano anche se si possiede già un immobile in un altro comune, comprato senza benefici. Se la casa che hai è agevolata, nel 2026 puoi ricomprare con le agevolazioni e venderla entro due anni. Chi vende e ricompra entro un anno ha anche un credito d'imposta.

Devi vendere la tua casa entro due anni per non perdere le agevolazioni? Parti subito da una valutazione.