Usufrutto della casa: cos'è, diritti, spese, IMU e calcolo 2026
In breve
L'usufrutto è il diritto di usare una casa che appartiene a un altro e di incassarne gli eventuali affitti, rispettandone la destinazione. Dura al massimo per tutta la vita dell'usufruttuario. Chi ha l'usufrutto paga IMU e spese ordinarie; il nudo proprietario paga le spese straordinarie.
L'usufrutto è il diritto di usare una casa che appartiene a un altro e di goderne i frutti, come gli affitti. Chi lo ha si chiama usufruttuario; chi possiede il titolo si chiama nudo proprietario. Lo regolano gli articoli 978 e seguenti del Codice civile[1]. Più avanti trovi anche il calcolo del valore con la tabella usufrutto 2026 e la risposta alla domanda più frequente: chi paga l'IMU?
Usufrutto: significato e come nasce
L'usufrutto può nascere in tre modi:
- per contratto, per esempio quando vendi la nuda proprietà e tieni l'usufrutto;
- per testamento o donazione, come il genitore che dona la casa ai figli riservandosi l'usufrutto;
- per legge, come l'usufrutto legale dei genitori sui beni dei figli minori.
La durata massima coincide con la vita del titolare. Se il diritto è a tempo, invece, finisce alla data stabilita. Per società ed enti il limite è di 30 anni[1].
Casa in usufrutto: cosa può fare l'usufruttuario
L'usufruttuario ha diritti ampi, ma deve rispettare la destinazione della casa. In pratica può:
- abitarla con la famiglia;
- affittarla e incassare i canoni;
- cedere il suo diritto ad altri, se l'atto non lo vieta (ma il diritto finisce comunque con la sua vita);
- fare migliorie, che però alla fine restano al proprietario.
Non può invece cambiare la destinazione economica dell'immobile. Trasformare un appartamento in un ufficio, per esempio, richiede l'accordo del nudo proprietario.
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Richiedi una valutazioneUsufrutto: chi paga spese, IMU e tasse
Questa è la domanda più frequente. Ecco la divisione:
| Voce | Usufruttuario | Nudo proprietario |
|---|---|---|
| IMU | Sì | No |
| TARI | Sì, se occupa la casa | No |
| Spese ordinarie e manutenzione | Sì | No |
| Condominio ordinario | Sì | No |
| Riparazioni straordinarie | No (paga gli interessi sulla spesa) | Sì |
| Reddito degli affitti | Sì, lo dichiara | No |
Sull'IMU la regola è chiara: paga l'usufruttuario. Se la casa è la sua abitazione principale non di lusso, quindi, non paga nulla. Se invece è una seconda casa, a Roma paga l'1,14%: trovi il calcolo nella guida all'IMU sulla seconda casa.
Per le spese straordinarie il Codice civile prevede un equilibrio. Il nudo proprietario paga i lavori, ma l'usufruttuario gli corrisponde gli interessi sulla somma finché dura il suo diritto.
Infine, sui bonus edilizi, la detrazione spetta sia all'usufruttuario sia al nudo proprietario che sostengono la spesa. Lo conferma l'Agenzia delle Entrate[4].
Calcolo dell'usufrutto: tabella 2026
Il valore fiscale del diritto vitalizio dipende dall'età dell'usufruttuario. Più è giovane, più vale. Nel 2026 si usano gli stessi coefficienti degli anni scorsi, calcolati al tasso minimo del 2,5%, come chiarito dal decreto del 24 dicembre 2025[3].
| Età dell'usufruttuario | Coefficiente | Valore usufrutto |
|---|---|---|
| fino a 20 anni | 38 | 95% |
| da 21 a 30 | 36 | 90% |
| da 31 a 40 | 34 | 85% |
| da 41 a 45 | 32 | 80% |
| da 46 a 50 | 30 | 75% |
| da 51 a 53 | 28 | 70% |
| da 54 a 56 | 26 | 65% |
| da 57 a 60 | 24 | 60% |
| da 61 a 63 | 22 | 55% |
| da 64 a 66 | 20 | 50% |
| da 67 a 69 | 18 | 45% |
| da 70 a 72 | 16 | 40% |
| da 73 a 75 | 14 | 35% |
| da 76 a 78 | 12 | 30% |
| da 79 a 82 | 10 | 25% |
| da 83 a 86 | 8 | 20% |
| da 87 a 92 | 6 | 15% |
| da 93 a 99 | 4 | 10% |
Esempio di calcolo
Una casa a Talenti vale 300.000 euro. L'usufruttuario ha 68 anni. Di conseguenza:
- usufrutto: 300.000 × 45% = 135.000 euro;
- nuda proprietà: 300.000 − 135.000 = 165.000 euro.
Per il diritto a tempo determinato si usa una formula diversa, basata sugli anni di durata. In questo caso conviene farsi aiutare dal notaio.
Quando finisce l'usufrutto
Il diritto si estingue nei casi previsti dall'articolo 1014[2]:
- alla morte dell'usufruttuario o alla scadenza del termine;
- quando usufrutto e nuda proprietà si riuniscono nella stessa persona;
- per non uso protratto per 20 anni;
- se la casa va completamente distrutta;
- per abuso, se l'usufruttuario danneggia o lascia deperire il bene.
Il trasferimento in una casa di riposo, quindi, non lo fa perdere. Conta solo il non uso ventennale.
Quando il diritto finisce, il nudo proprietario diventa pieno proprietario. Non paga imposte di successione su questo passaggio: basta il ricongiungimento in catasto.
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Richiedi una valutazioneUsufrutto e famiglia: due casi tipici
Donazione della casa ai figli con usufrutto
È una soluzione molto usata. Il genitore dona la nuda proprietà ai figli e si tiene il godimento della casa. In questo modo continua ad abitare la casa e anticipa il passaggio ai figli. Le imposte si calcolano sul valore della nuda proprietà, con le franchigie previste per i parenti in linea retta.
Usufrutto del coniuge nella successione
Con la successione, il coniuge superstite ha il diritto di abitazione sulla casa familiare. È un diritto simile, ma più limitato: consente di abitare la casa e usare i mobili, non di affittarla. Trovi i dettagli nella guida alla successione.
Vendere una casa con usufrutto
Puoi vendere la nuda proprietà, l'usufrutto o entrambi insieme. Il caso più comune a Roma è l'anziano che vende la nuda proprietà e resta a vivere in casa. Così incassa subito una somma e conserva la sua abitazione.
Usufrutto e affitto: cosa sapere
Se l'usufruttuario affitta la casa, il contratto è valido a tutti gli effetti. L'inquilino, quindi, paga il canone all'usufruttuario e non al nudo proprietario. L'usufruttuario dichiara il reddito e può scegliere la cedolare secca, se ha i requisiti.
Cosa succede, però, se il titolare muore mentre il contratto è in corso? Il Codice civile tutela l'inquilino: le locazioni con data certa proseguono, ma per un periodo limitato. Il nudo proprietario, diventato pieno proprietario, può poi decidere se rinnovare.
Per questo, chi compra la nuda proprietà di una casa affittata dovrebbe leggere il contratto prima del rogito. In questo modo sa in anticipo per quanto tempo l'inquilino potrà restare.
In sintesi
L'usufrutto ti permette di vivere in una casa o affittarla senza esserne proprietario. Paghi IMU e spese ordinarie, mentre al nudo proprietario restano le spese straordinarie. Il valore si calcola con la tabella 2026, in base all'età.
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Richiedi una valutazioneDomande frequenti
Cosa significa avere l'usufrutto di una casa?
Significa poterla abitare o affittare e incassarne i canoni, senza esserne proprietario. Non puoi però cambiarne la destinazione, per esempio trasformarla in un ufficio senza accordo.
Chi paga l'IMU in caso di usufrutto?
L'IMU la paga l'usufruttuario. Se la casa è la sua abitazione principale non di lusso, è esente.
L'usufruttuario può affittare la casa?
Sì, può affittarla e tenere i canoni. Alla fine dell'usufrutto il contratto prosegue solo per un periodo limitato.
Quanto dura l'usufrutto?
Al massimo per tutta la vita dell'usufruttuario. Se l'usufruttuario è una persona giuridica, il limite è di 30 anni.
Si perde l'usufrutto se si va in casa di riposo?
No. L'usufrutto si perde per non uso solo dopo 20 anni, o per abuso del diritto. Il trasferimento in una struttura non basta a farlo estinguere.
Fonti
- Normattiva — Codice civile, artt. 978 e seguenti - Dell'usufrutto
Pubblicazione: 16/03/1942
Consultazione: 05/11/2026
Disciplina generale di costituzione, diritti e obblighi.
- Normattiva — Codice civile, art. 1014 - Estinzione dell'usufrutto
Pubblicazione: 16/03/1942
Consultazione: 05/11/2026
Estinzione per scadenza, morte, consolidazione, non uso ventennale, perimento del bene.
- Dipartimento delle Finanze — Decreto 24 dicembre 2025 - calcolo dei diritti di usufrutto per il 2026
Pubblicazione: 24/12/2025
Consultazione: 05/11/2026
Coefficienti per il 2026.
- Agenzia delle Entrate — Bonus ristrutturazioni: a chi spetta
Consultazione: 05/11/2026
La detrazione spetta anche all'usufruttuario e al nudo proprietario.
Avvertenza legale
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