IVA prima casa 2026: aliquota al 4%, requisiti, pertinenze ed esempi di calcolo
In breve
L'IVA prima casa è al 4% quando compri l'abitazione principale da un'impresa. Nel 2026 si aggiungono 200 euro ciascuna di registro, ipotecaria e catastale. Senza requisiti l'IVA sale al 10%, o al 22% per le case di lusso. Servono residenza nel Comune e nessuna altra casa agevolata.
L'IVA prima casa è l'aliquota ridotta del 4% che nel 2026 paghi quando compri la tua abitazione principale da un'impresa, come un costruttore. Nel 2026, in più, registro, ipotecaria e catastale costano 200 euro ciascuna. Senza requisiti, invece, nel 2026 l'IVA sale al 10%, o al 22% per le case di lusso.
In questa guida trovi quando si paga l'IVA, quali requisiti servono e quanto costa con un esempio. Inoltre vediamo pertinenze, acconti, credito d'imposta e cosa resta del bonus per gli under 36 nel 2026.
Quando si paga l'IVA prima casa?
L'IVA prima casa si paga quando il venditore è un'impresa e la vendita è soggetta a IVA. Se compri da un privato, invece, paghi l'imposta di registro.
Secondo la guida dell'Agenzia delle Entrate aggiornata a ottobre 2025, le vendite di case da parte delle imprese sono di regola esenti da IVA[1]. Ci sono però eccezioni importanti. La vendita è sempre soggetta a IVA se l'impresa ha costruito o ristrutturato la casa da meno di cinque anni. Dopo i cinque anni, poi, l'impresa può scegliere di applicarla nell'atto.
Quindi l'IVA riguarda soprattutto le case nuove o appena ristrutturate. Per un confronto con l'acquisto da privato, leggi la guida alle spese di acquisto della prima casa.
IVA prima casa da costruttore: aliquote e imposte
Con i requisiti prima casa, nel 2026 l'IVA è al 4% sul prezzo. Senza requisiti, invece, nel 2026 l'aliquota è del 10%, o del 22% per le case di lusso.
| Tipo di acquisto da impresa (regole 2026) | IVA | Registro | Ipotecaria | Catastale |
|---|---|---|---|---|
| Prima casa, non di lusso | 4% | 200 euro | 200 euro | 200 euro |
| Altra casa, non di lusso | 10% | 200 euro | 200 euro | 200 euro |
| Casa di lusso (A/1, A/8, A/9) | 22% | 200 euro | 200 euro | 200 euro |
La guida del 2025 indica come base dell'IVA il prezzo della vendita. Le tre imposte fisse, inoltre, valgono 600 euro in tutto anche nel 2026. Le case di lusso sono quelle nelle categorie A/1, A/8 e A/9, secondo le regole in vigore nel 2026.
Facciamo un esempio. Nel 2026 compri da un costruttore una casa nuova a Roma da 300.000 euro. Con i requisiti, nel 2026 paghi 12.000 euro di IVA, più 600 euro di imposte fisse. Senza requisiti, invece, nel 2026 l'IVA sale a 30.000 euro. Con l'IVA prima casa, quindi, nel 2026 risparmi oltre 18.000 euro.
IVA seconda casa: quanto si paga?
Per una seconda casa comprata da un'impresa, nel 2026 l'IVA è del 10% sul prezzo. Per le case di lusso, invece, nel 2026 sale al 22%.
Le imposte di registro, ipotecaria e catastale restano fisse: 200 euro ciascuna anche nel 2026. Inoltre la seconda casa non dà diritto al credito d'imposta per il riacquisto. Se compri per investire, quindi, conviene mettere in conto l'IVA piena nel tuo budget. Per capire quanto puoi spendere, leggi la guida su quanto mutuo posso chiedere.
Quali requisiti servono per l'IVA prima casa?
Per avere l'IVA al 4% nel 2026 devi rispettare tre requisiti: residenza, nessuna altra casa nel Comune e nessuna casa già agevolata. Inoltre la casa non deve essere di lusso.
Ecco i requisiti in sintesi, secondo le regole del 2026:
- la casa non rientra nelle categorie di lusso A/1, A/8 e A/9, come previsto nel 2026;
- hai la residenza nel Comune, o la porti lì entro 18 mesi, anche nel 2026;
- non possiedi un'altra casa nello stesso Comune, da solo o con il coniuge;
- non hai un'altra casa comprata con le agevolazioni prima casa in tutta Italia.
Sulla residenza, la guida dell'Agenzia delle Entrate di ottobre 2025 è chiara[1]:
Se residente in altro Comune, entro 18 mesi dall'acquisto l'acquirente deve trasferire la residenza
C'è poi una novità del 2025. Se hai già una prima casa agevolata, puoi venderla entro due anni dal nuovo acquisto. Lo prevede la legge 207 del 2024, all'articolo 1, comma 116[2]. Prima del 2025, invece, il termine era di un solo anno. Trovi tutti i casi nella guida alle agevolazioni prima casa.
IVA pertinenze prima casa: box e cantina
L'IVA al 4% vale anche per le pertinenze nel 2026, ma solo una per categoria catastale. Nel 2026 rientrano cantine, box e tettoie.
In pratica, con l'IVA prima casa puoi comprare una cantina, un box auto e una tettoia. Sono le categorie C/2, C/6 e C/7, secondo la guida del 2025. Un secondo box, al contrario, paga l'IVA ordinaria del 10% nel 2026. Inoltre la pertinenza deve servire davvero la casa principale. Conviene quindi indicarla in modo chiaro nell'atto di acquisto.
Come funziona l'IVA su acconti e caparra?
Gli acconti versati al costruttore pagano subito l'IVA, con fattura. La caparra confirmatoria, invece, non è soggetta a IVA.
Secondo la guida del 2025, la caparra paga l'imposta di registro dello 0,5% quando registri il preliminare. Gli acconti, al contrario, scontano l'IVA e 200 euro di registro fisso nel 2026. Per capire la differenza tra le due somme, leggi la guida alla caparra confirmatoria. Anche il compromesso va scritto con cura, perché fissa acconti e caparre.
Credito d'imposta riacquisto prima casa
Il credito d'imposta riacquisto prima casa spetta se vendi la casa agevolata e ne compri un'altra entro un anno. Vale quanto l'IVA o il registro pagati sul primo acquisto.
Lo prevede l'articolo 7 della legge 448 del 1998[3]. Tuttavia il credito non può superare l'imposta dovuta sul nuovo acquisto. Inoltre non dà diritto a rimborsi in denaro. Secondo l'ANCE, una risposta dell'Agenzia delle Entrate del 2025 ha esteso il termine di due anni anche al credito[4].
Attenzione, poi, alla decadenza. Se vendi la casa entro cinque anni senza ricomprarne un'altra entro un anno, perdi l'agevolazione. In questo caso, nel 2026, paghi la differenza d'imposta, gli interessi e una sanzione del 30%. Lo stesso vale se non trasferisci la residenza entro 18 mesi, come prevede la norma ancora nel 2026.
IVA prima casa under 36: cosa resta nel 2026
Nel 2026 l'IVA prima casa under 36 non è più attiva: il credito d'imposta riguardava gli atti dal 26 maggio 2021 al 31 dicembre 2023. Una proroga ha coperto alcuni rogiti del 2024.
La guida dell'Agenzia delle Entrate del 2025 conferma queste date[1]. In pratica, tra il 2021 e il 2024 gli under 36 con un ISEE sotto la soglia di legge recuperavano l'IVA pagata al costruttore come credito d'imposta. Secondo la sintesi ANCE della legge di bilancio 2026, non ci sono novità su questo punto[5]. Alcune proposte di reintroduzione, inoltre, restano in discussione ma non sono legge. Resta attivo, invece, il Fondo di garanzia per i mutui prima casa, prorogato fino al 2027.
Il mercato, intanto, si muove. Secondo l'Osservatorio del mercato immobiliare, nel 2025 Roma ha registrato 37.293 compravendite di abitazioni, con un +6,2%[6]. Nel 2025, inoltre, il 59% degli acquisti delle famiglie romane è passato da un mutuo.
In sintesi
L'IVA prima casa è al 4% nel 2026 quando compri l'abitazione principale da un'impresa, ad esempio da un costruttore. Nel 2026, in più, paghi 200 euro ciascuna per registro, ipotecaria e catastale. Senza requisiti, nel 2026 l'IVA sale al 10%, o al 22% per le case di lusso. Servono anche nel 2026 la residenza nel Comune entro 18 mesi e nessuna altra casa agevolata, salvo vendita entro due anni. Prima di firmare, un'agenzia può aiutarti a confrontare il nuovo con l'usato e a valutare il prezzo.
Domande frequenti
Quando si paga l'IVA al 4% sulla prima casa?
L'IVA al 4% si paga quando compri la prima casa da un'impresa e la vendita è soggetta a IVA. Succede soprattutto con le case nuove o appena ristrutturate. Servono i requisiti prima casa: residenza nel Comune, nessuna altra casa nello stesso Comune e nessuna casa già agevolata. Se compri da un privato, invece, paghi il registro.
Quanto si paga di IVA sulla seconda casa?
Per la seconda casa comprata da un'impresa l'IVA è del 10% sul prezzo. Se la casa è di lusso, nelle categorie A/1, A/8 o A/9, l'aliquota sale al 22%. In entrambi i casi si aggiungono 200 euro ciascuna di imposta di registro, ipotecaria e catastale.
L'IVA prima casa vale anche per box e cantina?
Sì, l'IVA al 4% vale anche per le pertinenze, ma solo una per categoria catastale. Puoi quindi comprare con l'aliquota ridotta una cantina, un box e una tettoia. Un secondo box, invece, paga l'IVA ordinaria. Conviene indicare la pertinenza in modo chiaro nell'atto.
Esiste ancora l'IVA prima casa under 36?
No, nel 2026 l'agevolazione IVA per gli under 36 non è più attiva. Riguardava i rogiti stipulati tra maggio 2021 e la fine del 2023, con una proroga per alcuni atti del 2024. Resta però il Fondo di garanzia per i mutui prima casa, che può aiutare i giovani a ottenere il finanziamento.
Come funziona il credito d'imposta riacquisto prima casa con IVA?
Se vendi una casa comprata con le agevolazioni e ne compri un'altra entro un anno, hai un credito d'imposta. Vale quanto l'IVA o il registro pagati sul primo acquisto. Tuttavia non può superare l'imposta dovuta sul nuovo acquisto e non dà diritto a rimborsi. Va chiesto nell'atto di acquisto.
Cosa succede se perdo i requisiti prima casa?
Se perdi i requisiti, ad esempio perché non trasferisci la residenza entro 18 mesi, decadi dall'agevolazione. Devi quindi pagare la differenza tra l'IVA ordinaria e quella ridotta, più gli interessi. In più si applica una sanzione del 30%. Lo stesso vale se rivendi entro cinque anni senza ricomprare.
Fonti
- Agenzia delle Entrate — L'acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni fiscali
Pubblicata il 01/10/2025Consultata il 05/11/2026
Se residente in altro Comune, entro 18 mesi dall'acquisto l'acquirente deve trasferire la residenza
- Normattiva — Legge 30 dicembre 2024, n. 207, art. 1, comma 116
Pubblicata il 30/12/2024Consultata il 12/11/2026
Esteso a due anni il termine per vendere la casa preposseduta acquistata con le agevolazioni prima casa.
- Normattiva — Legge 23 dicembre 1998, n. 448, art. 7 - Credito d'imposta per il riacquisto della prima casa
Pubblicata il 23/12/1998Consultata il 05/11/2026
Credito d'imposta per il riacquisto della prima casa entro un anno dalla vendita.
- ANCE — Prima casa, il nuovo termine per la rivendita vale anche per il credito d'imposta
Pubblicata il 01/08/2025Consultata il 12/11/2026
La risposta AdE n. 197 del 30 luglio 2025 estende il biennio anche al credito d'imposta sul riacquisto.
- ANCE — Edilizia e fisco: cosa cambia con la legge di bilancio 2026
Pubblicata il 09/01/2026Consultata il 12/11/2026
Le novità sulla casa riguardano bonus edilizi e locazioni brevi.
- Agenzia delle Entrate - OMI — Rapporto immobiliare 2026, settore residenziale
Pubblicata il 21/05/2026Consultata il 12/11/2026
Roma 2025: 37.293 compravendite di abitazioni (+6,2%); 59,0% degli acquisti delle persone fisiche con mutuo.
Avvertenza fiscale
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